Hausbauvertrag/Bauwerkvertrag: Tipps und Hinweise

Bei Verträgen mit Hausbauunternehmen oder Fertighausherstellern gilt grundsätzlich, dass es gleichermaßen darauf ankommt, was im Vertrag steht und was nicht drin steht. Viele Hausbauverträge sind unvollständig und ungenau. Zudem sind Bauverträge, die man Ihnen vorlegt, meistens von den Juristen der Hausbauunternehmen formuliert worden. Und die haben dabei nicht unbedingt die Interessen der Bauherren im Blick.

Was muss ein Hausbauvertrag enthalten?

In einem Hausbauvertrag müssen grundsätzliche alle Leistungen des Hausbauunternehmens genau aufgeführt sein. Zudem müssen die Kosten für diese Leistungen genau (und möglichst zum Festpreis) festgelegt werden. Fehlen bestimmte Leistungen, die das Bauunternehmen dann später doch ausführen soll, kommt es schnell zu teuren Nachträgen zum Bauvertrag. Im Bauvertrag sollte auch geregelt werden, welche Leistungen nicht in den Zuständigkeitsbereich des Bauunternehmens fallen und wofür der Bauherr selbst verantwortlich ist.

Der Haubauvertrag sollte genau regeln:

1. Was für ein Haus gebaut wird (Bauleistungsbeschreibung)
2. Die Gewährleistung bei Baumängel
3. Rechte und Pflichten von Bauunternehmen und Bauherren auf der Baustelle
4. Die Zahlungsmodalitäten (Zahlungsplan)
5. Abschluß von notwendigen Bauversicherungen

Die Baubeschreibung

Die Baubeschreibung legt fest, wie das Haus (oder die Wohnung oder...) genau aussieht. Dabei kommt es auf genaue Formulierungen an. Begriffe wie “schlüsselfertig” oder “hochwertig” oder “oder ähnlich/vergleichbar” haben in Bauverträgen nichts zu suchen. Solche Formulierungen sind zu schwammig. Wenn ein Bauunternehmen mit “hochwertigen Markenherstellern” z.B. für Heizung oder Sanitärobjekte wirbt, müssen diese Markenhersteller und Geräte auch genau im Vertrag genannt werden. Ansonsten kann es sein, dass Sie statt hochwertiger Markenware nur Billigprodukte aus dem Baumarkt bekommen. Als Bauherr kann man sich dann auch nicht auf irgendwelche Werbeaussagen berufen.

In die Baubeschreibung gehören alle Gewerke und Leistungen, die das Bauunternehmen ausführt. Das gilt auch für den Fall, dass das Bauunternehmen bei einzelnen Gewerken mit selbständigen Subunternehmen zusammenarbeitet. Ansonsten laufen Sie Gefahr, dass sich Bauunternehmen und dessen Subunternehmen bei Baumängeln gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben und sich so auf Ihre Kosten streiten.

Die Gewährleistung

Die Gewährleistung sollte grundsätzlich “nach BGB” (Bürgerlichem Gesetzbuch) und nicht nach “VOB/B” (Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart werden. Die Bestimmungen des BGB sind einfacher und für den privaten Endkunden besser als die VOB/B. Sollte das Bauunternehmen die Gewährleistung nach BGB (5 Jahre) kürzen wollen: solche Kürzungen sind in der Regel rechtswidrig. Damit hätten sie vor Gericht wahrscheinlich kein Bestand, aber es läßt tief blicken, wenn Bauunternehmen versuchen, sich aus der “normalen” Gewährleistungszeit herauszustehlen.

Rechte und Pflichten auf der Baustelle

Bauherr zu sein, bedeutet zwangsläufig nicht, auf der Baustelle auch das sagen zu haben. Viele Bauunternehmen lassen sich im Bauvertrag das Hausrecht auf der Baustelle übertragen. Das mag für den normalen Bauablauf sicher von Vorteil sein, kann aber bei einem Streit dafür sorgen, dass der Bauunternehmer dem Bauherren den Zugang zur Baustelle verweigern kann. Das ist vor allem dann wichtig, wenn der Bauherr im Streitfall einen Gutachter/Sachverständigen beauftragt.

Bauherren sollten sich also ausdrücklich das Recht vorbehalten, jederzeit selbst die Baustelle betreten zu können (und Sachverständige/Gutachter nach eigener Wahl mitzunehmen).

Zahlungsmodalitäten (Zahlungsplan)

Grundsätzlich gilt: nur für das bezahlen, was tatsächlich auf der Baustelle steht. Das sehen Bauunternehmen gerne anders und verlangen hohe Abschläge bei Bauantragstellung oder schicken Rechnungen für einzelne Gewerke auch schon mal vor deren Fertigstellung raus. Darauf sollten sie sich nicht einlassen, denn wenn das Bauunternehmen in die Insolvenz geht oder aus anderen Gründen den Bau einstellt, haben Sie als Bauherr zu viel gezahlt und müssen ggf. nochmals in die Tasche greifen, um das Haus fertigzustellen.

Optimal wäre -aus Sicht des Bauherren- wenn die Bausumme nach mängelfreier Fertigstellung und Übergabe bezahlt werden muss. Da auch große und gesunde Bauunternehmen meist nicht das gesamte Bauvorhaben vorfinanzieren können oder wollen, sind Abschlagszahlungen durchaus üblich und in Ordnung. Dann aber bitte nur, bei entsprechendem Gegenwert auf der Baustelle!