Thema: das richtige Baugrundstück finden

Bei dem Kauf eines Baugrundstücks gibt es einige Punkte zu beachten, damit aus dem Traumhaus nicht letztlich ein Alptraum wird. Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück ist meist auch keine Sache von wenigen Tagen und setzt ein wenig Einsatz und Zeitaufwand voraus.

Wo und wie findet man ein geeignetes Baugrundstück?

Wer sich erst einmal grob darüber klar geworden ist, wo er denn bauen möchte, kann folgende Möglichkeiten nutzen:

• Anzeigen in der Tagespresse (bei einigen Zeitungen auch online)
• zahlreiche Internetportale mit Angeboten von privat und Maklern (siehe auch Immobiliensuche)
• Anfragen bei den Gemeinden (Bürgermeister o. Bauamt)
• Anfragen bei den Kirchen (z.B. wegen Erbbaugrundstücken)
• Anfragen bei Anwohnern/Nachbarn wenn Sie z.B. eine Baulücke in einem bevorzugtem Wohngebiet entdecken
• Anfragen bei Bauunternehmen

Worauf ist beim Grundstückskauf zu achten?

Abgesehen von der Lage und dem Preis eines Grundstücks gibt es paar weitere Punkte auf die künftiges Bauherren achten sollten.

Bauland ? - Ein Blick in den Bebauungsplan zeigt, ob und wie das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Den Bebauungsplan der Stadt/Gemeinde kann man beim zuständigen Bauamt  einsehen. Wenn Sie in Zeitungsanzeigen auf Begriffe wie “Bauerwartungsland” o.ä. stossen, seien Sie vorsichtig, denn dann ist es ggf. noch völlig unklar, ob, wann und wie ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Der sog. “B-Plan” spielt auch ansonsten eine sehr grosse Rolle, denn dort wird die Art der Bebaubarkeit festgelegt und was nützt Ihnen das schönste Grundstück, wenn Sie letztlich darauf nicht Ihr Wunschhaus erstellen können?

Liegt das Grundstück nicht im Bereich eines aktuellen Bebauungplans, ist eine Bebauung grundsätzlich nur möglich, wenn das Bauvorhaben:

• sich nach Art und Umfang der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche in die Eigenart der unmittelbaren Umgebung einfügt (keine Beeinträchtigung des Ortsbildes)
• die Erschließung gesichert ist
• nicht künftigen Baubauungsplänen entgegensteht

Sind Belastungen vorhanden ? - Grundstücke können mit sog. “Rechten Dritter” belastet sein. Häufig sind dies Wegerechte von Nachbarn oder Landwirten, aber auch Überleitungsrechte für Energieversorger oder sogar Bohr- und Schürfrechte (z.B. in der Lüneburger Heide !). Diese “Lasten und Beschränkungen” sind im Grundbuch eingetragen (Abteilung II). Des weiteren gibt es ggf. noch sog. Baulasten, die vorkommen können, wenn z.B. in der Vergangenheit Grenzabstände o.ä. nicht eingehalten wurde. Auskunft über diese Baulasten gibt das Baulastverzeichnis beim Bauamt.

Wie ist das Grundstück beschaffen? - Für einen Laien ist es meist nicht zu erkennen, welche Folgekosten noch auf ihn zukommen, um ein Grundstück überhaupt bebauen zu können. Typischer Fall ist, dass ein Grundstück zwar sehr eben aussieht, aber z.B. 1 m unter Straßenhöhe liegt. Das bedeutet, dass ggf. das gesamte Grundstück vor der Bebauung mit Erde aufgeschüttet werden muss. Ein zu tief liegendes Grundstück kann auch bedeuten, dass eine Hebeanlage für die Abwässer eingebaut werden muss.

Gibt es einen gültigen Bebauungsplan ? - In einem Bebauungsplan ist teilweise bis ins letzte Detail geregelt, wie auf dem Grundstück gebaut werden kann bzw. muss. Das reicht vom sog. Baufenster (= wo darf das Haus auf dem Grundstück liegen) bis hin zu Farbe der Fenster oder der Bepflanzung des Gartens. Besonders kniffelig wird es, wenn B-Pläne schon uralt sind, denn dann orientieren sich diese z.B. am Baustil der 60er Jahre. Fragen Sie ggf. beim Bauamt nach, ob Ausnahmegenehmigungen möglich sind.

Was ist mit der Erschließung ? - Wird ein Grundstück “voll erschlossen” verkauft, bedeutet dies, dass sämtliche öffentlichen Erschließungsmaßnahmen duchgeführt wurden (Straßenbau, Versorgungsleitungen in der Straße usw.). Zu dieser öffentlichen Erschließung kommt aber noch die Erschließung auf dem Grundstück selbst bzw. die Hausanschlüsse, also z.B. die Gas- oder Wasserleitung bis ins Haus. Erkundige Sie sich daher unbedingt bei den örtlichen Ver- und Entsorgern über die sog. Hausanschlusskosten.

Kleines Detail: das diese Maßnahmen durchgeführt wurden, heisst nicht, dass der jetzige Eigentümer diese Kosten auch bezahlt hat. Bei Verkauf des Grundstücks haftet nicht der Alteigentümer sondern der aktuelle Eigentümer. Es kommt immer wieder vor, dass z.B. Gemeinden diese Erschließungskosten erst nach Jahren abrechnen. Erkundigen Sie sich also bei der Stadt/Gemeinde, ob noch sämtliche Erschließungskosten bezahlt sind! Dort kann man Ihnen auch Auskunft geben, ob in absehbarer Zeit weitere Erschließungsmaßnahmen geplant sind (z.B. Anlage von Fuß- oder Radwegen).

Der Grundstückskaufvertrag - ohne Notar geht nichts!

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland nur mittels eines Notars möglich. Alle anderen mündlichen oder auch schriftlichen Vereinbarungen sind komplett unwirksam (Stichwort “Vorvertrag”).

Die Aufgabe eines Notars ist es, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer hinsichtlich der Gestaltung und Tragweite eines solchen Vertrages neutral zu beraten. Dabei soll ein Notar ggf. die wirtschaftlich schwächere oder unerfahrenere Partei schützen. Aber Vorsicht: ein Notar prüft nicht, ob der Kaufpreis den örtlichen Marktgegebenheiten entspricht, ein Grundstück bebaubar ist oder eine Baugenehmigung für das zu erwerbende Haus vorliegt.

Für seine Tätigkeit erhält der Notar ein Honorar, dass sich nach der Kaufvertragssumme richtet. Es ist spielt daher keine Rolle, ob Sie 30 Minuten oder 5 Stunden für die Beurkundung des Kaufvertrages benötigen. Als Faustformel gilt: planen Sie bei den Kosten 1,5% der Kaufvertragssumme als Notar- und Gerichtskosten ein.