Neubau mit dem Architekten: Vor- und Nachteile

Ein Architektenhaus hat Vor- und Nachteile: Die individuelle Planung erfordert nicht nur vom Architekten eine Menge Engagement. Um das eigene Häuschen genau den Wünschen und Bedürfnissen anzupassen, muss auch der Bauherr eine Menge Kreativität und Mitarbeit einfliessen lassen.

Der Architekt hat beim Bau eine vorbereitende und beaufsichtigende Funktion. Vom Grundstückskauf bis zur Auswahl der Handwerker ist jedoch der Bauherr selbst Vertragspartner der am Bau beteiligten Unternehmen. Im Gegensatz dazu steht der Bau über einen Generalunternehmer als einzigem Vertragspartner des Bauherren. Art und Umfang der Leistungen des Architekten hängen aber auch davon ab, für welche Phasen der Baus es beauftragt wird.

Bei der Wahl des Architekten kann es von Vorteil sein, wenn dieser bereits Häuser in der entsprechenden Gemeinde gebaut hat. Er kennt sich dann mit den örtlichen Gepflogenheiten aus und weiß, welche formalen Richtlinien bei der Baugenehmigung zu beachten sind. Diese können nämlich nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern auch von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sein.

Das Bauen mit einem Architekten wird gerne auch als “Bauen mit Einzelgewerkvergabe” bezeichnet. Grund: jedes Gewerk wird in der Regel von einem anderen Unternehmen ausgeführt.

Feste Honorare für Architektenleistungen

Genau wie Ärzte und Rechtsanwälte dürfen auch Architekten ihr Honorar nicht selbst bestimmen. Sie müssen sich an die Honorarordnung für Architektenleistungen  (HOAI) halten. In ihr sind Mindest- und Höchstsätze für Architektenleistungen festgeschrieben. Grund: Der Gesetzgeber will, dass der Wettbewerb nicht über den Preis, sondern über die Qualität stattfindet.

Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar sind die reinen Baukosten. Dazu zählen die Netto-Kosten für Baukonstruktion und die Haustechnik, nicht jedoch die Kosten für das Grundstück, die Erschliessung, Aussenanlagen und Einbauten sowie die Baunebenkosten.

Das kostet ein Architekt

Nach der HOAI darf der Architekt ungefähr 10 Prozent der reinen Baukosten verlangen, sofern alle Architektenleistungen in Anspruch genommen werden. Ausserdem kann ein zusätzliches Erfolgshonorar vereinbart werden, zum Beispiel dann, wenn die vorausberechneten Baukosten unterschritten werden. Maximal 20 Prozent der eingesparten Summe kann der Architekt dann als Extra-Honorar einstreichen.

Architektenleistungen und -kosten sind in der HOAI in 9 sog. “Leistungsphasen” eingeteilt.

2,7 bis 3 Prozent der anrechenbaren Bausumme muss der Bauherr für die Phasen 1 bis 4 für Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung bis hin zur Genehmigungsplanung an den Architekten überweisen.

Für die weiteren Architektenleistungen wie Ausführungsplanung, Vorbereiten der Auftragsvergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Bauüberwachung sowie Objektbetreuung und Dokumentation (Phasen 5 bis 9) ist der Rest des Honorars fällig.

Der Bauherr muss nicht gleich zu Beginn einen Architektenvertrag über alle 9 Leistungsphasen abschließen. Ratsam ist es, z.B. vorerst nur die ersten 3 Phasen zu vereinbaren. Ist der Bauherr dann mit den Leistungen des Architekten zufrieden, können Vereinbarungen über weitere Leistungen getroffen werden.